Origine de la loi PINEL
La loi PINEL du nom de la ministre Sylvia PINEL arrive en septembre 2014, avec pour intention principale, de favoriser l’investissement dans les logements neufs, grâce à une incitation fiscale.
Contribuable ciblé par la loi
Les investisseurs ciblés sont des personnes physiques, résidents fiscaux français qui doivent être soumis à l’impôt sur le revenu en France et être imposable, autrement le dispositif n’a que très peu d’intérêt. Les investisseurs ciblés par la loi PINEL sont ceux dans la tranche marginale d’imposition entre 11% et 30%.
Les avantages de la loi Pinel
L’avantage principale reste la réduction d’impôt octroyé par l’État suite grâce à cet investissement, soit 21% maximum d’un investissement maximum de 300 000 €, par an ; mais attention la réduction d’impôt ne doit pas être l’unique motivation des investisseurs, car il s’agit d’abord d’investir dans l’immobilier, avec des critères de sélection propres à l’immobilier.
- Pour un engagement de location de 6 ans, l’investisseur obtiendra 12% de réduction d’impôts
- Pour un engagement de location de 9 ans, l’investisseur obtiendra 18% de réduction d’impôts
- Pour un engagement de location de 12 ans, l’investisseur obtiendra 21% de réduction d’impôts
L’engagement de 6 ans est reconductible, 2 fois 3 ans (pour atteindre 12 ans), et celui de 9 ans 1 fois 3 ans.
Exemple : Pour un investissement de 200 000 €, on peut bénéficier de 42 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Cet investissement peut être financé à crédit ce qui permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement, car les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs.
L’ensemble des autres charges liées à l’investissement locatif sont également déductibles, telles que :
– Les charges de copropriété
– La taxe foncière
– Les frais de gestion (lorsque la gestion locative est déléguée)
– L’assurance de garantie de prêt (ou assurance décès invalidité)
– …
Cela permet mécaniquement d’améliorer la rentabilité de son placement, les éléments déduits réduiront les revenus fonciers à déclarer, et donc le montant d’imposition de ces derniers, à l’impôt sur les revenus.
Exemple :
200 000 € investis
Loyer : 500 € mensuel
Total loyer : 6000 € / an
Intérêt d’emprunt : 2 900 €
Charge de copropriété : 600 € / an
Frais de gestion : 720 € / an
Assurance prête : 400 €/ an
Taxe foncière : 600 / an
Total des charges : 5 220 €
Revenus fonciers à déclarer : 6 000 € – 5220 € = 780 €
Ces revenus seront imposés en fonction de votre TMI (Tranche marginale d’imposition) + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Ex : TMI 30% => (780 x 0,30 + 780 x 17,2) = 368 € d’imposition sur les revenus fonciers.
Cet investissement est soumis au plafonnement des niches fiscales soit un maximum de réduction d’impôt de 10 000 €, ce qui limite mécaniquement le nombre d’investissement en Pinel à 2 ou 3 au maximum, sur un budget moyen de 200 000 € d’investissement par appartement.
Déclaration de l’investissement en loi Pinel
Mais alors comment déclarer votre investissement en PINEL ?
Le point de départ de votre déclaration en loi Pinel est la date de livraison de votre bien ! En fonction de cette date et de l’obtention de vote DAT (Déclaration d ‘Achèvement des Travaux), vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus de l’année d’achèvement et ceci pour l’année complète (sans prorata), visible sur l’avis d’imposition de l’année suivant votre investissement.
Ex : Mon bien est achevé et livré le 31 décembre 2021, alors je bénéficierai de ma réduction d’impôt pour sa totalité, sur mon avis d’imposition de 2022 sur les revenus de 2021.
La déclaration de l’investissement commence par les déclarations 2044 EB et 2042-RICI, permettant de détailler les caractéristiques de votre investissement, (le montant, date d’achèvement, la durée de votre engagement locatif, et le cas échéant le nom de vos locataires…)
Ensuite, les déductions d’impôt seront calculées automatiquement par l’administration fiscale, en fonction de votre déclaration de revenus.