Origine de la loi Malraux
Du nom du ministre André Malraux cette loi est instaurée en Août 1962, en vue de faciliter l’investissement dans la restauration immobilière et la préservation du patrimoine historique. La loi Malraux est un investissement de long terme, dans de l’immobilier de prestige à rénover ou à préserver. Les biens éligibles sont souvent des biens classés biens patrimoniaux.
Quel est le public ciblé par cette loi ?
La cible principale de cette mesure, sont les investisseurs résidents fiscaux français, imposables dans la tranche marginale d’imposition entre 30% et 41%.
Quels sont les principaux avantages de la loi Malraux ?
Le premier avantage de cette solution est d’abord qu’elle n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. Concrètement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt au-delà de 10 000 € annuel, contrairement à la loi Pinel.
Le second intérêt concerne le type de biens éligibles. En effet, ce sont des investissements dans l’ancien, complétement rénovés et remis à neuf, souvent situés en cœur de ville, et qui intéressent souvent les amoureux de la vieille pierre.
La réduction d’impôt est fonction du montant des travaux à financer et pour un maximum 400 000 € (de travaux). L’investisseur obtiendra une réduction d’impôt de 22% du montant des travaux si le bien se situe dans le secteur ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et une réduction de 30% pour site patrimoniaux ; étalée sur 4 ans au maximum, (la réduction d’impôts non utilisée les années précédentes pouvant être reportée sur 5 ans).
Exemple : Pour un investissement de 500 000€ dont 400 000€ de travaux, en zone patrimoniale à préserver, un investisseur peut espérer obtenir jusqu’à 120 000€ (soit 400 000 x 30%) de réduction d’impôt au maximum, étalée sur 4 ans, soit 30 000 € de réduction d’impôts au maximum sur 4 ans, avec possibilité d’utiliser la réduction non utilisée sur 5 ans (contrairement à la loi Pinel où la réduction non utilisée est perdue).
Par exemple : si les travaux sont réalisés sur une seule année, la réduction maximum sera de 100 000 € et les 20 000 € restants à déduire seront reportés l’année suivante.
En revanche, pour un investissement de 500 000 € dont 400 000 € de travaux dans une ZPPAUP, vous aurez droit à 88 000 € de réduction d’impôts maximum sur 4 ans.
Quels sont les conditions de la loi Malraux ?
Les investisseurs en loi Malraux s’engagent à conserver et louer son bien pendant 9 ans, après les neufs ans, il sera libre de tout engagement. La location devra intervenir (sauf cas de force majeure) dans les 12 mois après l’achèvement des travaux. De plus le bien ne peut pas être louer à un ascendant ou un descendant, où membre du foyer fiscal de l’investisseur.
En revanche, il n’y a aucune condition de ressource des locataires et pas de plafonnement du montant des loyers. L’objectif est toutefois de louer son bien au juste prix, bien entendu.
La déclaration d’un investissement en Malraux
Le point de départ de votre déclaration est l’année d’acquisition du bien, mais vous ne pouvez bénéficier de la réduction d’impôts que si les travaux ont été réellement réalisés, l’année de la souscription ou les années antérieures.
Il faut déclarer votre investissement sur la 2044-Spéciale, et être accompagné le plus souvent dans votre démarche.
Idéalement les travaux doivent être étalés sur 2 ans, afin d’éviter de commencer à rembourser son crédit immobilier après la franchise totale de 2 ans (généralement accordée par la banque le temps de l’achèvement des travaux). Autrement, vous pouvez commencer à rembourser votre crédit sans que le bien ne soit mis en location. C’est assez fréquent que les travaux soient étalés sur 3 ans, la réduction d’impôts compensera alors largement les charges de la 3ème année, et par ailleurs vous pouvez négocier avec votre banque le rallongement de votre franchise, jusqu’à 36 mois maximum.